Jednym z najważniejszych parametrów oferty kredytowej jest marża kredytu hipotecznego, która ma wpływ na całkowite koszty zaciągnięcia zobowiązania. Choć jej wysokość jest ważna z punktu widzenia klienta, nie zawsze jest prezentowana w ofercie kredytowej. Warto więc wiedzieć, jak w prosty sposób obliczyć marżę kredytu, a także mieć świadomość, jaki ma ona wpływ na wartość odsetek.
Na początku wyjaśnijmy, co to jest marża kredytu hipotecznego. Najprościej tłumacząc, jest to zysk banku z tytułu udzielenia klientowi finansowania. Tak naprawdę jest to jedno ze źródeł zarobku banku, ponieważ klient zaciągając zobowiązanie, ponosi przecież także inne koszty. Są to przede wszystkim odsetki wynikające z oprocentowania, ale także prowizja, czy rozmaite opłaty np. za rozpatrzenie wniosku czy wycenę nieruchomości.
Marża kredytu hipotecznego stanowi jednak dla banku jeden z najważniejszych elementów decydujących o realnym dochodzie z udzielonego zobowiązania. Właśnie dlatego jest ona składową oprocentowania, które wpływa na wysokość odsetek, a więc także na wysokość miesięcznych rat (dokładnie na jej część odsetkową).
Jak już wspomnieliśmy wyżej, marża jest zawarta w oprocentowaniu, czyli kluczowym parametrze decydującym o koszcie zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Na oprocentowanie kredytu hipotecznego wpływają jednak dwa elementy:
Marża kredytu hipotecznego jest określana indywidualnie przez każdy bank. Jako że stanowi zysk dla banku, jej wysokość zależy głównie od planów finansowych instytucji, ale nie tylko. Za jej pomocą bank także może zrekompensować sobie ryzyko udzielenia finansowania klientowi, dlatego jej wysokość zależy do stopnia tego ryzyka.
Jeśli klient ma dobrą sytuację finansową, która minimalizuje ryzyko kredytowe, bank może obniżyć marżę. Działa to także w odwrotną stronę – zgłaszający się po kredyt hipoteczny klient, który ma niski wkład własny i stosunkowo niewielkie zarobki, generuje potencjalnie wyższe ryzyko, dlatego w jego przypadku marża kredytu może być wyższa.
A w ogóle ile wynosi marża kredytu hipotecznego w polskich bankach? Średnia marża wynosi dzisiaj około 2-2,5%. Warto jednak podkreślić, że wyższe wartości marży dotyczą w większości przypadków kredytów z najniższym możliwym wkładem własnym, czyli 10%.
Marża kredytu hipotecznego powinna być podana przez bank w ofercie. Nie zawsze jednak jest prezentowana w reklamie bądź na stronie internetowej. Jeśli jej nie ma, dość łatwo można ją obliczyć. Należy jednak znać wysokość oprocentowania kredytu oraz rodzaj stawki bazowej wykorzystywanej przez bank do ustalenia stopy procentowej. W przypadku kredytów hipotecznych udzielanych w złotówkach jest to WIBOR np. 3M lub 6M. Jest to zmienny składnik oprocentowania, którego wysokość określana jest codziennie podczas tzw. fixingu na podstawie oprocentowania depozytów największych banków w ujęciu rocznym. Wysokość WIBOR w dużej mierze zależy od stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej.
Jak zatem obliczyć marżę kredytu hipotecznego, znając oprocentowanie i WIBOR? Najlepiej wytłumaczyć to na przykładzie.
W jednym z banków klienci mogą dzisiaj skorzystać z kredytu hipotecznego, którego oprocentowanie jest zmienne i wynosi 2,75%. Na jego wysokość ma wpływ marża banku oraz WIBOR6M. W grudniu 2020 roku wysokość WIBOR6M wynosiła średnio 0,25%. To oznacza, że marża banku wynosi 2,5% (2,75%-0,25%).
Ze względu na niskie stopy procentowe stawki bazowe WIBOR utrzymują się także na niskim poziomie, a więc mają stosunkowo niewielki wpływ na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. Znacznie większe znaczenie ma właśnie marża. Każdy, kto planuje więc zaciagnąć korzystny kredyt hipoteczny, powinien zwracać uwagę na wysokość marży i starać się znaleźć ofertę z możliwie jej najniższą wysokością.
Warto jednak zwrócić uwagę, że często minimalna marża kredytu hipotecznego idzie w parze z wyższą prowizją, która przecież także podnosi koszt zaciągnięcia zobowiązania. Wybór oferty wymaga zatem dogłębnej analizy wszystkich parametrów dotyczących kosztów. Jeśli chcesz wiedzieć, w którym banku jest najniższa marża kredytu hipotecznego – porównanie ofert według tego parametru może być dość trudne. Wszystko dlatego, że banki dość często nie podają jej konkretnej wysokości, ponieważ uzależniają ją od spełnienia przez klienta określonych warunków np. dają szansę na obniżenie marży w zamian za wykupienie dodatkowych usług lub wspomniany wyżej wybór opcji z wyższą prowizją. Oferty lepiej porównywać według RRSO, czyli wskaźnika uwzględniającego wszystkie koszty kredytu. W dalszej kolejności warto zainteresować się tym, ile wynosi marża kredytu hipotecznego, ponieważ jest to stały składnik oprocentowania, który nie zmieni się w trakcie trwania umowy. WIBOR jest zmienny i bardzo trudno przewidzieć jego wysokość np. za 10 lat.